Convention fiscale France Portugal et plus value immobilière, qui paie quoi et comment éviter la double imposition ?

1) Vérifier si vous êtes bien dans le champ de la convention

Le premier point à vérifier est votre cas d’usage exact. La convention fiscale entre la France et le Portugal vise les situations transfrontalières typiques : résident fiscal français qui vend un bien situé au Portugal, ou résident fiscal portugais qui vend un bien situé en France. Elle couvre la cession d’un immeuble, mais aussi, selon les cas, la cession de droits immobiliers et certaines cessions de titres lorsque l’actif est principalement immobilier.

Le texte à utiliser est la convention signée le 14 janvier 1971, complétée par l’avenant signé à Lisbonne le 25 août 2016, avec une entrée en application après ratification par la loi du 18 octobre 2017. Côté français, la lecture administrative opérationnelle figure dans la doctrine publiée au BOFiP sous l’entrée BOI-INT-CVB-PRT. Cela vous donne un cadre, mais ne remplace pas l’analyse des pièces : l’administration raisonne d’abord sur des documents (acte, avis d’imposition, justificatifs de paiement), ensuite sur des principes.

Tout dépend ici de votre résidence fiscale au sens conventionnel, traitée par l’article 4. Cette résidence ne se déduit pas du seul intitulé « résident » au sens courant, ni d’une perception personnelle. La convention sert justement à trancher les cas où deux Etats pourraient vous considérer comme résident selon leurs droits internes. Conséquence pratique : l’Etat de résidence est celui qui va, en principe, imposer les revenus mondiaux et surtout accorder le mécanisme d’élimination de la double imposition prévu par l’article 24.

En pratique, commencez par rassembler une preuve de résidence fiscale. Lorsque la preuve de résidence est discutée dans un dossier, une attestation est souvent demandée. On rencontre aussi, dans certaines situations impliquant une retenue, l’usage du CERFA 5000 dans une logique de justification : l’idée n’est pas de collectionner les formulaires, mais de disposer d’une pièce claire, datée, et cohérente avec vos déclarations.

2) Qualifier le bon type de revenu : loyers (article 6) ou plus value (article 14)

Juridiquement, il faut distinguer deux catégories que l’on confond souvent parce qu’elles concernent toutes deux un bien immobilier. Les revenus immobiliers (par exemple des loyers) relèvent de la logique de l’article 6. Les plus values immobilières lors de la cession relèvent de l’article 14. Cette distinction n’est pas théorique : elle conditionne la bonne case déclarative, la méthode de crédit d’impôt, et les justificatifs à produire.

Pour une vente, l’article 14 pose une règle simple à retenir : la plus value provenant de la cession d’un bien immobilier est imposable dans l’Etat où ce bien est situé, même si vous vivez fiscalement dans l’autre Etat contractant. C’est la pierre angulaire du « qui impose en premier ».

Attention toutefois : la convention vise aussi certains gains qui ne passent pas par une vente « en direct » de l’immeuble. Si vous vendez des droits ou des titres liés à un actif immobilier, la qualification peut changer l’article applicable. Ne vous fiez pas au seul intitulé de l’opération : le traitement conventionnel dépend de la nature réelle du bien cédé et de la prépondérance immobilière éventuelle.

3) Qui impose, qui crédite : la mécanique article 14 puis article 24

Le raisonnement opérationnel se fait en deux temps. D’abord, vous identifiez l’Etat qui a le droit d’imposer la plus value au titre de l’article 14: c’est l’Etat de situation de l’immeuble. Ensuite, vous traitez la double imposition potentielle dans l’Etat de résidence fiscale, via l’article 24: l’Etat de résidence accorde un crédit d’impôt pour éviter une double charge.

Ce point mérite d’être dit de manière très nette : la convention ne crée pas une exonération automatique. Elle organise une méthode d’élimination de la double imposition. Vous pouvez donc avoir, selon les montants et les règles internes, une situation où :

• vous payez l’impôt principal dans l’Etat où se situe le bien;
• vous déclarez aussi dans l’Etat de résidence, pour calculer le crédit d’impôt;
• un complément peut exister si l’impôt étranger est inférieur à l’impôt théorique calculé par l’Etat de résidence, en raison du plafonnement du crédit.

Ce que l’Etat de résidence peut encore demander malgré l’imposition à l’étranger tient à une logique comptable et de contrôle : il doit connaître la base, vérifier le calcul, et appliquer le plafonnement. Conservez une preuve écrite de tout ce qui fonde votre crédit d’impôt. Dans un dossier « propre », les pièces pivot sont généralement : acte notarié, avis d’imposition dans l’Etat de situation, preuve de paiement (ou preuve de retenue), et calcul détaillé expliquant comment vous arrivez au montant imposé.

4) Estimer l’impôt français théorique : taux, abattements, surtaxe, majorations

Pourquoi parler d’un impôt français « théorique » même quand le bien est au Portugal? Parce que c’est souvent cette référence qui sert à plafonner le crédit d’impôt accordé en France lorsque vous y êtes résident fiscal. A la date de rédaction, pour les particuliers, le taux standard en France sur la plus value immobilière est de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements et règles particulières.

Ensuite viennent les abattements pour durée de détention. Le principe est le suivant : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et exonération de prélèvements sociaux après 30 ans. Il s’agit de deux calendriers distincts, avec des effets concrets : il n’est pas rare de constater une base très réduite pour l’impôt sur le revenu alors que des prélèvements sociaux restent dus, ou l’inverse selon la durée.

Pour les plus values élevées, une surtaxe peut s’ajouter : elle s’applique lorsque la plus value imposable (après abattements) dépasse 50 000 euros, avec un taux de 2 % à 6 % selon le niveau. Faites chiffrer le risque avant de signer, car cette surtaxe peut modifier la comparaison entre impôt étranger et impôt français de référence.

Enfin, pour approcher correctement la plus value taxable, il faut intégrer des majorations du prix d’acquisition dans la simulation : un forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition, et un forfait de 15 % pour les travaux lorsque le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Cette démarche ne produit pas le même effet que d’additionner « au feeling » des frais : une simulation documentée est plus défendable, notamment si vous devez expliquer votre calcul lors d’une demande d’éclaircissements.

Un exemple pédagogique permet de visualiser l’impact des abattements : avec une détention de 13 ans, l’abattement d’impôt sur le revenu peut être illustré par 13 ans x 6 % = 78 %, et l’abattement pour prélèvements sociaux par 13 ans x 1,65 % = 21,45 %. L’intérêt n’est pas de figer une règle de calcul dans un article, mais de comprendre le mécanisme : selon la durée, la base taxable en France peut être très différente entre impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, ce qui influe sur le plafond du crédit d’impôt.

5) Quand la vente a lieu en France : paiement via notaire et délais à respecter

Si le bien est situé en France, la mécanique française est très encadrée. Sous réserve des clauses du contrat et des cas d’exonération, l’impôt est en pratique collecté lors de la vente : le notaire calcule et reverse l’impôt, conformément à la logique posée par l’article 150 VH du CGI. Ce document fait foi dans votre dossier, car il matérialise le calcul, le paiement et la date.

Côté formulaires, une cession taxable en France s’appuie notamment sur le formulaire n° 2048-IMM, avec un dépôt dans le mois suivant la cession si la plus value n’est pas exonérée. Il existe une variante citée dans la pratique sous l’intitulé 2048-IMM-SD. Ensuite, la plus value est reportée dans la déclaration annuelle via les formulaires n° 2047 et n° 2042 lors de la campagne suivante.

Point d’attention si vous êtes non-résident : la question d’un représentant fiscal peut se poser au-delà d’un certain prix de vente. Le seuil n’étant pas le même selon les situations et les textes applicables, il faut le vérifier au cas par cas avant la signature, avec le notaire, pour éviter une découverte tardive qui retarde la vente.

6) Quand la vente a lieu au Portugal : règles générales et cas du réinvestissement

Si le bien est situé au Portugal, c’est en principe le Portugal qui impose la plus value. Les règles internes portugaises distinguent résidents et non-résidents, et elles ont connu une évolution. A la date de rédaction, une règle structurante est la suivante : pour les résidents fiscaux portugais, 50 % de la plus value nette est intégrée au revenu imposable. Pour les non-résidents, il existait un régime forfaitaire historique à 28 %, mais une réforme a conduit à un alignement vers une logique proche des résidents : 50 % retenue puis barème progressif.

Comme ordre de grandeur, l’imposition effective est souvent évoquée comme généralement comprise entre 7,25 % et 24 % du gain, selon le barème et la situation. Retenez surtout l’idée suivante : la charge effectivement payée au Portugal peut être sensiblement inférieure au taux facial français de 36,2 %, ce qui explique pourquoi un complément peut exister en France lorsque vous y êtes résident fiscal, du fait du plafonnement du crédit.

Il existe aussi une exonération liée à l’ancienneté : les biens acquis avant le 1er janvier 1989 sont mentionnés comme exonérés, sous réserve de qualification et de preuves. En pratique, ne vous contentez pas d’une date sur un souvenir familial : l’administration raisonne sur des titres et des dates établies, et c’est ce qui sécurise une exonération.

Autre point fréquemment décisif : l’exonération liée au réinvestissement dans une résidence principale au Portugal, sous conditions portugaises. On rencontre des références de délais de réinvestissement « jusqu’à 24 mois avant ou 26 mois après la vente », et aussi une autre mention d’un délai de 36 mois. Plutôt que de choisir arbitrairement l’un de ces délais, la méthode prudente consiste à vérifier la règle applicable à votre année, à votre statut, et à la nature exacte de l’opération avant d’engager la vente. Une exception liée aux prêts est également citée : cas d’un bien acheté entre 2015 et 2020 et d’un prêt contracté avant le 31 décembre 2014 dans une condition d’exonération mentionnée. Là encore, le mot-clé est « dossier » : sans pièces, le bénéfice théorique devient difficile à faire valoir.

7) Comprendre le crédit d’impôt (article 24) : le vrai mécanisme anti-double imposition

Le coeur pratique de la convention, côté élimination de la double imposition, est l’article 24. Le principe est le suivant : l’Etat de résidence accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt effectivement payé dans l’autre Etat, mais plafonné au montant de l’impôt qui serait dû en France sur ce même revenu. Dit autrement : vous ne récupérez pas « automatiquement » tout l’impôt étranger, et vous n’êtes pas dispensé de déclarer, car le crédit se calcule sur une base déclarée et vérifiable.

Il faut bien distinguer deux formulations qui se ressemblent mais n’ont pas la même conséquence :

• Crédit d’impôt égal à l’impôt étranger : c’est la logique « je neutralise ce que j’ai payé ailleurs ».
• Crédit d’impôt plafonné : c’est la logique « je neutralise, mais seulement à hauteur de l’impôt que j’aurais payé en France ». Si l’impôt étranger est plus élevé, l’excédent n’est pas « remboursé » par la France. Si l’impôt étranger est plus faible, un complément peut apparaître.

Dans votre dossier, la question qui revient toujours est : pouvez-vous démontrer l’impôt effectivement payé à l’étranger et l’associer sans ambiguïté à la plus value déclarée en France. Les justificatifs indispensables sont donc, de manière très concrète : avis d’imposition étranger, preuve de paiement, preuve de retenues éventuelles, acte de vente, et calcul détaillé. Si certains documents sont dans une langue étrangère, une traduction peut devenir utile comme mesure de sécurisation, surtout lorsque le dossier est complexe ou lorsque les libellés ne sont pas explicites.

8) Méthode de calcul reproductible : raisonner en « min(impôt étranger, impôt français théorique) »

Pour rendre la mécanique concrète, je vous propose une méthode de calcul pas à pas, à reproduire avec vos propres chiffres. Un cas pédagogique illustre cette logique : une contribuable, résidente fiscale française, achète en 2008 pour 280 000 euros et vend en 2026 pour 450 000 euros, soit une plus value brute de 170 000 euros. Dans cet exemple, l’impôt étranger est calculé à 19 %, soit 32 300 euros. Une retenue à la source de 3 % du prix de vente est mentionnée, soit 13 500 euros, et un solde payé via un formulaire identifié comme « 210 » de 18 800 euros. L’impôt français théorique de référence est chiffré à 30 074 euros.

Le crédit d’impôt est alors calculé comme le minimum entre l’impôt effectivement payé à l’étranger et l’impôt français théorique : min(32 300, 30 074) = 30 074. Dans cette configuration, l’impôt résiduel en France est de 0, non pas parce que la vente serait exonérée, mais parce que le crédit d’impôt plafonné couvre l’impôt français de référence.

Pour une cession France-Portugal, la logique reste la même : même formule de plafonnement prévue par l’article 24, mais avec des règles internes portugaises et françaises propres pour déterminer, d’un côté l’impôt effectivement payé au Portugal, de l’autre le montant théorique français servant de plafond.

Je garde en mémoire un dossier où le vendeur était persuadé d’être « couvert » parce qu’il avait payé au Portugal. Le blocage n’est venu ni du droit d’imposer, ni du taux, mais d’un élément basique : l’avis d’imposition portugais n’était pas disponible au moment de la déclaration française. La procédure s’est transformée en aller-retour de justificatifs, alors qu’un calendrier de collecte des pièces, anticipé avant la signature, aurait évité l’incertitude.

9) Tableau de décision rapide : qui impose, qui déclare, quelles preuves garder

10) Roadmap administrative : l’ordre des démarches pour éviter les erreurs coûteuses

Dans les dossiers transfrontaliers, les erreurs ne viennent pas uniquement d’un mauvais taux, mais d’un mauvais ordre. Je vous conseille un chemin en cinq étapes : vérifier, qualifier, chiffrer, formaliser, archiver. L’objectif est de pouvoir expliquer votre traitement fiscal sans improviser.

1) Vérifier : votre résidence fiscale au sens conventionnel (article 4), et la localisation du bien. Ce sont les deux informations qui structurent le droit d’imposer et la neutralisation.

2) Qualifier : vente d’un immeuble ou cession de droits, et éviter l’amalgame avec des revenus locatifs (article 6). Ne vous fiez pas au seul intitulé, c’est la nature du gain qui commande le bon article et la bonne méthode de crédit.

3) Chiffrer : simuler l’impôt dans l’Etat de situation et l’impôt français théorique de référence (taux 36,2 % avant abattements, abattements 22 ans et 30 ans, surtaxe 2 % à 6 % au-delà de 50 000 euros de plus value imposable, forfaits 7,5 % et 15 % selon conditions). Cette étape sert à anticiper le risque de complément lié au plafond.

4) Formaliser : respecter les formulaires et délais. En France, une vente taxable implique notamment le dépôt du 2048-IMM dans le mois suivant la cession, puis le report via 2047 et 2042. En cas de vente en France, le paiement est reversé par le notaire (article 150 VH). Au Portugal, l’objectif est de disposer d’un avis d’imposition et d’une preuve de paiement, souvent obtenus via des déclarations locales de type MOD. et documents assimilés.

5) Archiver : constituer un dossier « crédit d’impôt » et le conserver. L’administration raisonne sur la preuve. Sans preuve de paiement étranger, le crédit d’impôt peut être bloqué.

Sur les sanctions, il faut être lucide. Côté français, des majorations sont prévues par l’article 1729 du CGI : 40 % en cas de manquement délibéré, 80 % en cas d’abus de droit ou de manœuvres, et des intérêts de retard courent à partir du 1er jour du mois suivant l’échéance. L’objectif n’est pas d’inquiéter, mais de rappeler que l’approximation coûte cher, alors que la sécurisation documentaire coûte surtout du temps et de la méthode.

11) Vente via société : immeuble ou parts, et risque de mauvaise qualification

Lorsque la détention passe par une société (par exemple une SCI, une holding, ou une structure portugaise), la question n’est plus seulement « où est l’immeuble? », mais aussi « que vendez-vous exactement? ». L’article 14 peut s’appliquer à certaines cessions de titres lorsque la société est à prépondérance immobilière, ce qui rapproche le traitement d’une plus value immobilière.

Comparer « vente de l’immeuble » et « cession de parts » n’est donc pas un simple choix commercial. La conséquence concrète est double : d’une part, sur l’Etat qui impose et la catégorie de gain, d’autre part sur votre capacité à obtenir le crédit d’impôt en qualifiant correctement le revenu au sens de l’article 24. En pratique, l’administration attend une cohérence totale entre la qualification juridique, la comptabilité, les actes, et la déclaration.

Avant de choisir une modalité de cession, je recommande une vérification structurée des pièces de la société : statuts, documentation comptable, preuves d’usage, procès-verbaux, et éléments permettant d’apprécier la prépondérance immobilière et la substance économique. Dans un environnement où la lutte contre les schémas artificiels est renforcée, vous devez pouvoir justifier le montage par des raisons économiques et une documentation propre. Là encore, l’accord oral ne suffit pas : préparez une note de position fiscale et conservez les éléments qui soutiennent votre lecture.

12) Checklist finale : ce que vous pouvez vérifier seul, et ce qui mérite validation

Pour finir, je vous laisse une checklist courte, orientée action. Elle vise à limiter les surprises entre compromis et acte, et à sécuriser le crédit d’impôt plutôt que de le subir.

• Vous pouvez vérifier seul : votre Etat de résidence fiscale au sens conventionnel (article 4) et votre cohérence déclarative, la localisation du bien, la nature de l’opération (immeuble ou titres), la durée de détention, et une première simulation de l’impôt français théorique (36,2 % avant abattements, abattements 22 ans et 30 ans, surtaxe 2 % à 6 % au-delà de 50 000 euros, forfaits 7,5 % et 15 % selon conditions).
• A faire valider ou sécuriser : le calcul exact lors de la vente en France par le notaire (article 150 VH), l’existence d’un représentant fiscal si vous êtes non-résident et si votre cas le déclenche, la qualification en cas de vente via société (prépondérance immobilière), et surtout la constitution du dossier de preuve pour le crédit d’impôt (avis d’imposition étranger, preuve de paiement, acte, calcul détaillé).

Si vous devez arbitrer rapidement, gardez une règle de méthode : le pays où est l’immeuble impose, et le pays où vous êtes résident fiscal crédite, mais uniquement si vous déclarez correctement et si vous prouvez l’impôt effectivement payé. C’est rarement le taux qui met un dossier en difficulté, c’est le manque de pièces, le mauvais calendrier, ou une mauvaise qualification du gain.

Enfin, pour éviter les confusions liées à des promesses anciennes, un point de contexte utile : le dispositif RNH est indiqué comme clôturé pour les nouveaux entrants et remplacé par IFICI en 2024. Si vous entendez parler d’avantages « automatiques » liés à une installation, vérifiez toujours l’année, votre statut et le texte applicable avant d’intégrer cela dans une décision de vente.