Mon ex ne paie plus le crédit immobilier, que faire pour se protéger et sortir du prêt ?

Si votre ex ne paie plus le crédit immobilier, la priorité n’est pas de « prouver que vous avez raison », mais de bloquer l’escalade bancaire tout en préparant, pièces à l’appui, votre récupération des sommes avancées et votre sortie du prêt. La démarche efficace tient en deux fils parallèles : continuer à protéger votre dossier (éviter l’incident) et transformer chaque paiement fait « à la place de l’autre » en créance chiffrée que vous pourrez faire valoir amiablement ou devant un juge.

1) La règle qui change tout : séparation et crédit, ce n’est pas le même sujet

Tout dépend ici de la question décisive : êtes-vous encore co-emprunteur au sens de la banque ? Dans l’immense majorité des dossiers, la rupture de votre couple ne met pas fin à l’engagement bancaire. Juridiquement, la banque raisonne d’abord en termes de solidarité entre co-emprunteurs : tant que le prêt n’est pas soldé ou repris, elle peut réclamer la totalité des mensualités à l’un ou à l’autre (Code civil, art. 1310 à 1319).

La conséquence concrète est souvent mal comprise : même si votre ex « devait payer sa part », même si vous êtes séparés, même si vous avez quitté le logement, la banque peut vous poursuivre comme si vous étiez le seul débiteur. Ne vous fiez pas au seul intitulé « séparation » ou « divorce » : ce sont des faits de vie, pas une désolidarisation bancaire.

Ce que la banque fait en pratique en cas d’impayé

Le premier point à vérifier est la chronologie côté banque, car elle conditionne vos marges de manoeuvre. En pratique, un impayé peut entraîner des relances, puis une lettre de mise en demeure. Si l’incident n’est pas régularisé, vous vous exposez à une inscription au FICP (jusqu’à 5 ans). L’étape la plus dangereuse est la déchéance du terme : elle rend immédiatement exigible la totalité du capital restant dû, ce qui complique toute négociation et toute vente. Ensuite, peuvent venir des poursuites et des saisies.

Il existe malgré tout des leviers : aménagement, report, accord temporaire. Mais ils se négocient mieux avant l’aggravation du dossier. Dans mon expérience de décodeur immobilier, c’est souvent un détail qui fait basculer un dossier : un co-emprunteur découvre trop tard que « payer un mois sur deux » n’empêche pas l’incident, parce que la banque ne raisonne pas en équité entre ex, elle raisonne en exécution du contrat.

Le FICP : même si « ce n’est pas votre faute », c’est votre dossier qui trinque

Le FICP a un effet très opérationnel : il peut bloquer un futur crédit, compliquer certains projets et dégrader votre profil bancaire. C’est pourquoi, aussi injuste que cela paraisse, payer à la place de votre ex peut être un choix défensif temporaire. L’idée n’est pas de renoncer à vos droits, mais de gagner du temps et de conserver une position de négociation. Vous chercherez ensuite à récupérer les sommes via un accord écrit, une compensation au partage ou une décision judiciaire.

2) Réagir tout de suite sans vous mettre en tort : preuves, écritures, calendrier

Votre objectif immédiat est double : éviter l’incident de paiement et documenter tout ce que vous avancez. Cette démarche ne produit pas le même effet qu’une simple discussion orale avec votre ex. L’accord oral ne suffit pas. Conservez une preuve écrite.

En pratique, commencez par trois actions, idéalement dans la même semaine : (1) reprendre la main sur l’information bancaire, (2) poser une mise en demeure à votre ex, (3) lancer une réflexion sur la sortie (vente, rachat, désolidarisation). Vous n’êtes pas obligé de choisir tout de suite, mais vous devez ouvrir les trois pistes pour ne pas subir.

Contact banque : obtenir un état écrit et éviter les « zones grises »

Appelez votre banque, puis demandez une confirmation par écrit (mail ou courrier) de l’état exact du prêt : échéances dues, arriérés, pénalités, prochaine date de prélèvement, et surtout si une procédure (mise en demeure, déchéance du terme) est engagée. Ce document fait foi pour piloter votre stratégie. Si vous envisagez un paiement défensif, demandez aussi comment il sera affecté (échéance courante, arriéré, pénalités).

Mettre votre ex en demeure : utile même avant toute procédure

La mise en demeure sert à trois choses : dater officiellement le défaut, matérialiser votre demande, et préparer une suite (médiation, notaire, juge). Elle doit rappeler le prêt concerné, les échéances impayées, la répartition convenue ou la quote-part, fixer un délai pour régulariser et demander le remboursement des avances déjà effectuées. Joignez un tableau récapitulatif et envoyez le courrier en recommandé, en conservant les preuves d’envoi et de réception.

Je vois souvent des dossiers où la personne a payé pendant des mois, sans courrier, sans tableau, sans trace claire. Le jour où le débat devient conflictuel, le manque de preuve coûte plus cher que l’énergie d’un suivi rigoureux. C’est ingrat, mais c’est ce qui vous protège.

Le dossier à constituer pour chiffrer « au centime »

Vous ne pourrez récupérer que ce que vous pouvez prouver et chiffrer. Rassemblez les pièces qui permettent de reconstituer la dette, le paiement, et la part de chacun. Pour les comptes, un point d’attention revient sans cesse : sur un compte joint, il existe une présomption d’indivision des fonds sauf preuve contraire, ce qui rend les relevés particulièrement importants en cas de contestation (CA Paris, 25 janvier 2023, RG 21/05911).

• Crédit : offre de prêt (et clause de solidarité), tableau d’amortissement, avis d’échéance.
• Paiements : 12 derniers relevés du compte emprunteur, justificatifs de vos virements, relevés du compte joint si c’est lui qui a servi au remboursement.
• Charges et impôts : avis de taxe foncière des 3 dernières années, charges de copropriété si applicable.
• Si une procédure familiale existe : ordonnance de mesures provisoires et décisions sur la jouissance du logement.

Cette rigueur n’est pas théorique : des condamnations chiffrées existent, par exemple une décision a retenu un remboursement de 8 415,50 euros pour 27 échéances et 1 291,50 euros au titre de taxe foncière (CA Bordeaux, 24 février 2026, RG 23/03100). Ce type de résultat repose sur un dossier clair, daté, traçable.

3) Choisir une sortie du crédit : vente, rachat de soulte, désolidarisation

Une fois l’urgence stabilisée, il faut passer d’une logique « survivre au mois prochain » à une logique « sortir du prêt ». Juridiquement, il faut distinguer trois rôles : la banque décide de la désolidarisation, le notaire organise la propriété (partage, rachat), et le juge tranche les blocages si nécessaire.

Pour situer les parcours observés (repères déclarés pour 2025) : 45 % vendent, 30 % passent par un rachat de soulte, 15 % restent en indivision temporaire, et 10 % obtiennent une désolidarisation. Ces chiffres n’ont pas de valeur normative, mais ils rappellent une réalité : la sortie la plus nette est souvent la vente quand personne ne peut reprendre, et la désolidarisation « sèche » est minoritaire.

La désolidarisation bancaire : possible, jamais automatique

La désolidarisation du prêt immobilier est souvent demandée comme si elle était un droit. En réalité, la banque doit donner un accord écrit et n’est pas obligée d’accepter. Elle va analyser la capacité de l’emprunteur « repreneur » à supporter seul la dette. En pratique, un repère couramment utilisé est un taux d’endettement recommandé inférieur ou égal à 35 %. Ce n’est pas une règle de droit, mais un critère d’acceptation fréquemment rencontré.

Deux points à vérifier en parallèle : (1) les pièces que la banque demandera (revenus, charges, situation patrimoniale, tableau d’amortissement), (2) l’assurance emprunteur, notamment la quotité. Une bascule à 100 % sur l’emprunteur restant peut être envisagée, mais il faut relire garanties et exclusions (incapacité, invalidité, perte d’emploi, délais de carence ou franchise). Les frais bancaires annoncés sont souvent indicatifs, de l’ordre de 300 à 1 000 euros.

Le rachat de soulte : quand l’un garde le logement

Le rachat de soulte consiste à racheter la part de votre ex pour devenir seul propriétaire (ou propriétaire majoritaire selon l’acte). La formule opérationnelle, dans un schéma à 50-50, est la suivante : (valeur du bien - capital restant dû) ÷ 2. Exemple indicatif : valeur 300 000 euros, capital restant dû 180 000 euros, soulte 60 000 euros.

Ensuite, il faut empiler les coûts et vérifier le financement. Les frais notariés sont évoqués entre 2 % et 8 % selon l’ancienneté, avec une mention fréquente d’un coût autour de 7,5 % de la valeur de la part rachetée. S’ajoutent les droits de partage à 2,5 % de la valeur du bien. Côté prêt, le montage peut impliquer un nouveau prêt ou un avenant, avec impact sur taux, garanties et assurance.

Enfin, n’oubliez pas un poste souvent découvert trop tard : les indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent s’appliquer, selon les conditions, dans la limite de 3 % du capital ou 6 mois d’intérêts. Faites chiffrer le risque avant de signer, et demandez la simulation écrite.

La vente : la sortie la plus nette quand personne ne peut reprendre

La vente du bien immobilier a un avantage : elle vise une fermeture nette du dossier, puisque le prix sert à rembourser le prêt. Un repère de délai souvent cité est 4 à 8 mois, variable selon marché et prix. Pendant ce délai, la question des mensualités reste entière : si votre ex ne paie plus, la solidarité continue.

Point de vigilance : si le prix de vente est inférieur au capital restant dû, la dette subsiste et reste due par les co-emprunteurs tant qu’elle n’est pas soldée. Autre difficulté : le blocage par un indivisaire. Dans certains cas, une autorisation judiciaire de vendre peut être demandée (Code civil, art. 815-5, 815-5-1, 815-3). C’est un levier de déblocage, pas un raccourci : il se prépare avec des preuves, un calendrier, et généralement un accompagnement.

4) Récupérer l’argent avancé : transformer les paiements en créance

Une fois la mécanique de sortie lancée, vous devez convertir la situation en une comptabilité simple : chaque euro payé par l’un peut, selon le contexte, être réclamé. Le sujet n’est pas seulement le crédit. Selon les faits, on voit apparaître d’autres postes : taxe foncière, assurances, charges, parfois une indemnité d’occupation si votre ex occupe seul le logement.

Mensualités et charges : méthode de chiffrage

La méthode la plus défendable est un tableau qui aligne, pour chaque échéance : la date, le montant, le payeur, la source (relevé bancaire), et la part théorique due par chacun. Cette présentation est lisible par un notaire comme par un juge. Elle permet aussi de négocier sans s’épuiser en discussions abstraites.

Le même raisonnement vaut pour les dépenses annexes (assurance emprunteur, charges de copropriété, travaux nécessaires). Le critère pratique est toujours le même : preuve et intérêt commun du bien lorsque vous présentez la dépense.

Taxe foncière : ne confondez pas occupation et propriété

La taxe foncière n’est pas liée au fait d’habiter ou non le logement. Le principe fiscal est que la taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier de l’année (CGI art. 1380, 1400, 1415). Repère opérationnel : si vous étiez propriétaire au 1er janvier 2026, vous êtes redevable de la taxe foncière 2026 pour l’année entière. Ensuite, la discussion se déplace entre ex : récupération via la liquidation, le partage, ou une demande chiffrée, avis d’imposition à l’appui.

Indemnité d’occupation si votre ex occupe le bien

Si l’un des indivisaires jouit privativement du bien, une indemnité d’occupation peut être due à l’indivision. C’est une manière de rééquilibrer l’usage du bien lorsque l’autre ne peut pas en profiter. Attention au temps : la prescription annoncée pour les fruits et revenus, incluant cette indemnité, est de 5 ans (Code civil art. 815-10). Une décision a rappelé que des demandes peuvent être jugées irrecevables au-delà de ce délai (CA Montpellier, 12 septembre 2025, RG 23/06276).

La preuve est centrale : date de départ, attestations, factures, courriers, état des lieux, et, si elle existe, ordonnance de mesures provisoires. Là encore, ne vous fiez pas à l’ambiance du moment : si l’accord se dégrade, ce sont les pièces datées qui tiennent.

5) Obtenir une décision ou un cadre : notaire, JAF, tribunal judiciaire

Quand le dialogue est possible, la voie amiable est la plus utile : un notaire peut organiser un partage, formaliser un accord et intégrer les créances entre ex. Quand il faut sécuriser le court terme familial, le juge aux affaires familiales (JAF) peut fixer des mesures provisoires. Enfin, pour les blocages patrimoniaux (vente d’un bien indivis, organisation de l’indivision), le tribunal judiciaire peut intervenir.

Pour constituer des preuves d’occupation ou d’état, un commissaire de justice peut établir un constat, avec un ordre de grandeur annoncé de 200 à 400 euros. Côté accompagnement, des coûts d’avocat indicatifs sont évoqués à 1 500 à 3 000 euros par conjoint, à apprécier selon la complexité.

Mesures provisoires devant le JAF : sécuriser « qui paie quoi » pendant la procédure

Les mesures provisoires peuvent attribuer la jouissance du logement et organiser temporairement la contribution aux dettes (Code civil art. 255). C’est utile pour éviter que la situation ne se dégrade pendant des mois. En revanche, sous réserve des clauses du contrat de prêt, cela ne vous sort pas du crédit face à la banque. Pour déposer une demande, un formulaire est utilisé (Cerfa n°11530) avec un parcours présenté sur Service-Public.fr. Des délais d’audience de plusieurs semaines sont évoqués en pratique selon les juridictions.

Partage et liquidation : l’endroit où vos avances se règlent durablement

À long terme, le règlement se fait au moment du partage ou de la liquidation : les créances entre ex sont comptabilisées, puis compensées. Selon votre statut (mariage, PACS, concubinage), les textes mobilisables ne sont pas les mêmes, notamment pour la contribution aux charges et certaines dettes (Code civil art. 214, 220, 1538, et règles de l’indivision). La réponse dépend des pièces du dossier, d’où l’intérêt d’une comptabilité claire.

Vente imposée en cas de blocage : quand l’accord n’arrive plus

Si votre ex refuse de vendre, ne répond plus, ou met en péril l’intérêt commun, des mécanismes existent pour obtenir une autorisation de vendre un bien indivis (Code civil art. 815-5-1, 815-5, 815-3). Ce type de démarche est procédural : il faut démontrer l’intérêt commun, documenter le blocage et préparer les conséquences sur le prêt. Le juge ne « supprime » pas la dette : le prêt est remboursé par le prix, et une dette résiduelle peut subsister si le prix est insuffisant.

6) Si votre trésorerie ne tient pas : négocier ou demander une suspension

Vous pouvez avoir raison juridiquement et pourtant ne pas tenir financièrement. Dans ce cas, l’objectif devient : gagner du temps sans abîmer le dossier, le temps de vendre, de racheter, ou de faire trancher. Deux voies coexistent : l’aménagement négocié avec la banque, et le délai de grâce demandé au juge.

Le délai de grâce peut permettre une suspension ou un rééchelonnement jusqu’à 2 ans, sur les fondements annoncés de l’article L314-20 du Code de la consommation et de l’article 1343-5 du Code civil. Il faut démontrer une difficulté temporaire, une capacité future et votre bonne foi. C’est une démarche utile quand vous avez une stratégie de sortie crédible (vente en cours, rachat en préparation) mais une impasse de trésorerie immédiate.

Médiation bancaire : quand et comment l’utiliser

Si le dialogue avec l’agence n’aboutit pas, vous pouvez saisir le médiateur bancaire, en principe après une démarche écrite auprès du service réclamation. Pour être entendu, vous devez fournir un budget, des justificatifs, un scénario de sortie et un échéancier. Il existe aussi des options privées de restructuration ou médiation, avec mention d’un opérateur agréé ACPR cité, « Conciliaprêt », en rappelant de comparer et de vérifier les conditions avant de vous engager.

7) Plan d’action chrono : reprendre le contrôle sans s’éparpiller

Pour sortir du mode panique, je vous propose une feuille de route en trois horizons. L’idée est simple : d’abord stabiliser, ensuite choisir une sortie, enfin formaliser un accord exécutable. Les délais rappelés plus haut restent des repères : vente 4 à 8 mois, audience en plusieurs semaines, et une prescription de 5 ans à garder en tête pour l’indemnité d’occupation.

• Jour 0 à 7 : demander à la banque un état écrit (échéances, arriérés, pénalités, prochaine date), éviter l’incident si possible par un paiement défensif, envoyer la mise en demeure, ouvrir un tableau de suivi, rassembler offre de prêt, tableau d’amortissement, relevés et avis d’échéance.
• 1 à 3 mois : simuler votre capacité de reprise seule (repère d’endettement recommandé ≤ 35 %), chiffrer soulte et frais (notaire, droits de partage, frais bancaires, IRA possibles), contacter notaire et lancer estimation. En cas de blocage, préparer une saisine JAF via le Cerfa n°11530. En cas de trésorerie critique, envisager un délai de grâce (L314-20, 1343-5).
• 6 à 12 mois : finaliser vente ou rachat par acte notarié, solder le prêt dans la mesure du possible, et engager ou poursuivre la récupération des avances (mensualités, taxe foncière, indemnité d’occupation si applicable) en respectant le délai de 5 ans pour ce dernier poste.

8) Points de vigilance selon votre statut : mariés, pacsés, concubins

Ne vous fiez pas au seul fait d’avoir payé le prêt : payer un crédit ne modifie pas à lui seul le titre de propriété. Ce qui compte, ce sont les actes (titre, régime, quote-parts), puis la manière dont on règle les comptes entre ex.

Si vous êtes mariés, des règles peuvent intervenir sur la contribution aux charges du ménage (Code civil art. 214) et les dettes ménagères (art. 220), en articulation avec la liquidation du régime matrimonial. Pour un PACS, le régime dépend notamment de la date de conclusion (repère de bascule au 1er janvier 2007) et influence les comptes à faire. En concubinage, on retombe fréquemment sur la logique d’indivision (art. 815 et suivants) et sur les actions permettant de débloquer une vente ou un partage.

Dans tous les cas, votre ADIL peut confirmer gratuitement le cadre applicable et les bons interlocuteurs, et un notaire doit vérifier les titres et organiser l’acte. En cas de désaccord persistant, l’avocat devient pertinent, non pour « menacer », mais pour structurer une demande chiffrée et procédurale.

Ressources et textes à consulter pour vérifier vos démarches

À la date de rédaction, les repères cités renvoient notamment aux textes et démarches suivants : Code civil (art. 1310 à 1319, 214, 220, 255, 815-3, 815-5, 815-5-1, 815-10, 1538), Code de la consommation (art. L314-20), Code civil (art. 1343-5), CGI (art. 1380, 1400, 1415), formulaires Cerfa n°11530 (JAF) et Cerfa n°15626 (aide juridictionnelle), et organismes comme la Banque de France pour le FICP. Pour la mise à jour des formulaires et parcours, privilégiez Service-Public.fr et Legifrance.

Si vous ne deviez retenir qu’un réflexe opérationnel : stabilisez le prêt, puis documentez tout. Le jour où une solution se débloque (vente, rachat, accord), ce sont vos preuves et votre chiffrage qui vous permettront de récupérer votre part sans repartir de zéro.